DERECHOS REALES
DERECHO
“Conjunto de
normas de conductas humanas, obligatorias y conforme a la justicia”.
Puede
clasificarse como:
·
El derecho Natural: tiene sustento en la naturaleza
misma del hombre; y tiende a un adecuado equilibrio en todos los aspectos de
las relaciones humanas, por ejemplo: el pago de una deuda a una persona
·
El derecho Positivo: surge del derecho natural, y
rige todo principio e idea rectora de la organización social de los pueblos
El derecho positivo se divide en:
o Público: es
cuando el estado establece su organización y reglamenta sus relaciones con las
personas, se clasifica en
§ Constitucional:
relación entre los poderes que divide el Estado
§ Administrativo:
referido a la organización de la administración pública nacional, provincial y
municipal
§ Penal: establece
la legislación sobre los delitos
o Privado: cuando
regula las relaciones entre las personas que componen un cuerpo social, se
clasifica en:
§ Civil
§ Comercial:
establece normas de relación entre lo que desarrollan actos de comercio
§ Laboral: es el
que rige las relaciones surgidas del trabajo
§ Procesal civil,
Comercial y Laboral: es el conjunto de normas de forma que hacen aplicable el
derecho de fondo
§ Rural: regula
las relaciones de vecindad rural, y cuestiones agropecuarias.
El derecho subjetivo
es la facultad de exigir a una persona el cumplimiento de una conducta
determinada. Por ejemplo: el derecho al cobro de una deuda.
Puede
clasificarse como:
·
Potestades: inherentes al derecho de familia
·
Derechos personalísimos: inherentes a la personalidad
·
Derechos patrimoniales: surgidos de la necesidad del
hombre de satisfacer necesidades económicas susceptibles de apreciación
monetaria.
o Objetos o cosas
materiales: son objetos materiales susceptibles de valor
o Objetos o cosas
inmateriales: objetos inmateriales susceptibles de valor
El conjunto de objetos materiales e inmateriales
se llaman bienes constituye el patrimonio de una persona
Clasificación de las cosas:
1. Consideradas en
sí mismas:
·
Inmuebles: son las ancladas al piso, y todo lo que
se encuentra bajo el suelo sin la intervención del hombre
·
Muebles: son las que se pueden trasladar
o Fungibles: que
pueden sustituirse unas por otras de la misma calidad y en igual cantidad, de
no ser así se clasifican como No Fungibles.
o Consumibles: su
existencia culmina cuando es consumido
o No consumibles:
su existencia no culmina con el primer uso, aunque pueda deteriorarse con el
paso del tiempo
o Divisibles: son
cosas que, sin ser destruidas totalmente pueden ser divididas porciones reales.
o Indivisibles: su
división es antieconómico en uso y aprovechamiento
o Principales:
existen para sí y por sí mismas
o Accesorias:
están adheridas o dependen de otras cosas
o Dentro del
comercio: son cosas cuya enajenación no está prohibida
o Fuera del
comercio: su enajenación está prohibida por ley
2. Consideradas con
relación a las personas:
·
Bienes públicos, son aquellos que están en poder
del:
o Estado Nacional
o Provincial
o Municipalidades
·
Bienes privados, son propiedad del
o Estado nacional,
provincial y municipal, ejemplo minas, terrenos sin dueño, embarcaciones
encalladas.
o Iglesias
o Particulares
o Aquello que
nadie reclama
LOS DERECHOS REALES
Se divide en:
1. Derechos Reales:
es el derecho de una persona respecto a una cosa, ejemplo la propiedad sobre un
bien
2. Derechos
Personales: es la relación entre personas, a través de un vinculo jurídico,
mediante el cual una de ellas exige a la otra el cumplimiento de una
obligación, ejemplo la Locación
3. Derechos
intelectuales: propiedad de una obra intelectual, que pueden ser de invención
artísticas, científicas, etc.
DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES
Derecho REAL,
es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata:
o Hay un titular,
una persona, y una cosa, que es el objeto
o Amparados o
creados por leyes
o De beneficio
inmediato, no hay un tercero que impida al titular ejercer su derecho sobre la
cosa
o Alcance es
absoluto, es susceptible de valor económico
Derecho
PERSONAL:
o Son dos personas
vinculados por una prestación
o Creado por las
partes
o Beneficio
mediato, el deudor debe cumplir su obligación en un cierto lapso
o Alcance es
relativo, se ejercen contra personas indeterminadas.
ENUMERACION DE LOS DERECHOS REALES, (son 9)
1. El dominio
2. El condominio
3. El usufructo
4. El uso y la
habitación
5. Las servidumbres
activas
6. El derecho de
hipoteca
7. La prenda
8. El anticresis
9. La superficie
forestal
2. Derechos reales
sobre cosa propia:
1. El dominio y
2. El condominio
3. Derechos reales
sobre cosa ajena
1. El derecho de
hipoteca
2. La prenda
3. El usufructo
4. Las servidumbres
activas
5. El uso y la
habitación
6. El anticresis
4. Derechos de
garantía
1. El derecho de
hipoteca
2. La prenda
3. El anticresis
5. Derechos reales
de disfrute
1. El uso y la
habitación
2. El usufructo
3. El dominio y
4. El condominio
5. Las servidumbres
activas
6. La superficie
forestal
ADQUISICION, TRASMISION Y PERDIDAD DE LOS DERECHOS REALES
Deben inscribirse en el registro de la propiedad inmueble, para oponer
esos derechos frente a terceros.
POSECION Y TENENCIA
Posesión: Habrá posesión de la cosa cuando una persona, por si o por
otros, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de
un derecho de propiedad.
Tenencia: el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro
la propiedad, es solo un tenedor de la cosa.
o Tenencia
legitima: cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido conforme a
dicho código
o Tenencia
ilegitima: si se tiene sin título o con titulo nulo o adquirida de quien no
tenía derecho para transmitirla.
(1ro de 9) DERECHO REAL “DOMINIO”
Se derecho real de uso propio y de disfrute, se clasifica como:
o Perfecto: que no
tiene gravamen alguno hacia otras personas
o Imperfecto: el
objeto está gravado a favor a un tercero, por ejemplo una prenda, la hipoteca,
servidumbre).
El dominio es:
o Perpetuo;
subsiste tanto tiempo como perdure la cosa y Absoluto: el titular tiene derecho
real de usar, gozar alterar, cambiar su destino o destruirla.
Facultades Materiales, el titular posee los siguientes derechos
o Derecho de uso
o De goce: el
titular percibe todos los frutos que pudiera producir la cosa
o Derecho de
poseer
o Derecho de
disponer: para cambiar la materialidad de la cosa alterando incluso su aspecto
Facultades Jurídicas
o Enajenarla o
arrendarla parcial o totalmente,
o alquilarla a
titulo oneroso o gratuito,
o gravarla con
derechos reales de hipoteca, servidumbre, prenda.
Extensión del Dominio: La propiedad de una cosa comprende simultáneamente
las de los accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente
unidos.
o Extensión
referida al suelo: comprende la profundidad y el espacio aéreo en línea
perpendicular.
Los tesoros son propiedad del dueño del terreno (si
este lo descubre) o si lo descubre otro, de este y del dueño del terreno; las
minas son bienes de la Nación, o de la Provincia; el dueño del terreno solo es
propietario de la producción de naturaleza terrosa de ese suelo. En cuanto a la
extensión vertical, nadie puede invadir un dominio ajeno.
Formas de adquirir el dominio:
o Por apropiación: cosas muebles sin
dueño o abandonadas, las inmuebles nunca carecen de dueño son propiedad del
estado
o Por especificación: creación de un
nuevo objeto
o Por accesión: cuando se acrecienta a
otra por adherencia natural o artificial, por ejemplo:
o Por aluvión,
acrecienta la superficie del terreno por efectos de corrientes de agua
o Por Avulsión, se
incrementa la superficie por fuerza súbita, siendo cosas que pueden adherirse
al terreno, que por fue llevado por corrientes de agua, puede ser plantas arena
tierra pero no cosas muebles como una bicicleta.
o Edificación y
plantación: el propietario se convierte en dueño por aquello que planto o
edifico en su terreno.
§ Edificacion,
Siembra y Plantacion:
·
En terreno propio con materiales ajenos: todo lo
sembrado o edificado pasa a ser propiedad del dueño del terreno,
o si lo hizo de
buena fe, debe pagar al propietario el valor correspondiente de sus materiales,
o si lo hizo con mala
fe, debe pagar incluso indemnización por daños y prejuicios.
·
En terreno ajeno con materiales propios: todo lo
sembrado o edificado pasa a ser propiedad del dueño del terreno,
o si lo hizo de
buena fe, el dueño del terreno puede quedarse con lo construido, pagando una
indemnización al edificante
o si lo hizo con
mala fe, el dueño del terreno puede exigir la demolición a costa del edificante
o en caso de
existir mala fe entre las partes, se arreglara los derechos de ambos según lo
que se dispone respecto del edificante de buena fe. Se considera mala fe por
parte del propietario a la inacción de este, dejando que otro construya sin
hacer algo para impedirlo.
·
Invasión de terreno ajeno lindante
o si lo hizo de
mala fe, el dueño del terreno puede exigir la demolición de lo construido,
debiendo responder el que construyo por daños y prejuicios
o si lo hizo ambos
obraron de buena fe o mala fe, el que invade debe pagar al dueño la franja de
terreno ocupado
·
Adjudición: dos terrenos lindantes o no se unen para
formar una sola propiedad, pagándole al dueño de la cosa
o Por tradición: la entrega de una cosa
hecha por el propietario al adquiriente
o Por percepción de frutos: cundo un
elemento puede generar una cosa sin que dicho elemento vea alterada su
sustancia
o Por sucesión: trasmisión de derecho
propio a otra persona, esto tiene lugar si fallece el propietario de la cosa
o Por prescripción: adquirir un derecho por
mero transcurso del tiempo
EXTINCION DEL DOMINIO
o Si se destruye o se consume totalmente
o Si sale del comercio
o Por ley: si a titulo de
prescripción, accesión o transformación se atribuye a una persona la propiedad
de una cosa perteneciente a otra
o Por abandono
o Por enajenamiento
o Por trasmisión judicial
o Expropiación
o Sentencia
judicial
o Restitución de
la cosa
o Por alzamiento
de animales domésticos: si este se escapa y no vuelve.
RESTRICCIONES AL DOMINIO
Son restricciones impuestas por el estado para regular las actividades
del privado en beneficio del bien común:
o Restricciones
Legales: dispuestas por el código civil
o Restricciones
Administrativas: dispuestas por reglamentos municipales, códigos de
planeamiento y edificación, etc.
(2do de 9) DERECHO REAL CONDOMINIO
Es un Derecho Real de uso y de goce, donde hay más de un propietario, ya
sean personas físicas como jurídicas de una cosa mueble o inmueble que no se
puede dividir.
“derecho real de
propiedad que pertenece a varias personas, por parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble”
El condominio se constituye por:
o Contrato: por escritura publica
o Por pactos de última voluntad: testamento
o Por los casos que la ley designe: bienes
gananciales, propiedad horizontal, medianería
Tipos de condominio
o Condominio sin
indivisión forzosa o normal: la cosa esta sujeta a voluntad de cualquier
copropietario que en cualquier momento puede exigir su partición, con lo cual
se extingue el condominio sobre la misma
o Condominio con
indivisión forzosa: cuando una cosa esta afectada al uso común, y ninguno de
los propietarios podría pedir la división, dado que si asi fuera, la cosa
perdería su sustancia, por ejemplo:
o Pasillos,
callejones, canalizaciones de desagüe. Sobre estas cosas, debe existir
condominio, dado que si fueran propiedad exclusiva de un copropietario,
estaríamos ante el caso de servidumbre.
o Paredes, muros,
cercos, medianeras y posos
EXTINCION DEL CONDOMINIO
o En forma
absoluta
o Si se destruye o
se consume totalmente
o Si sale del
comercio
o En forma
relativa
o Si es abandonada
por los condóminos
o Es enajenada por
los condóminos
o Se pierde por
trasmisión judicial
o Se pierde por
prescripción, accesión o transformación
(3ro de 9) DERECHO REAL USUFRUCTO
El usufructo es el derecho real de uso y goce de una cosa, cuya propiedad
pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.
o Usufructo perfecto: uso y goce de
una cosa sin alterar su sustancia, aunque pueda deteriorarse por el transcurso
del tiempo o uso del mismo, se deberá devolver la cosa a su propietario en buen
estado
o Usufructo imperfecto o cuasiusufructo: se establece
para cosas que serian inútiles para el usufructuario si no las consumiese o cambiase
de estado (cereales)
CONSTITUCION DEL USUFRUCTO
o Por contrato gratuito u oneroso
o Por actos de voluntad: lega el goce
de una cosa y reserva la propiedad a sus herederos
o Por ley: establece los bienes
de los hijos menores a favor de sus padres, en “patria potestad” y en el titulo
“del matrimonio” referido al conyugue
o Por prescripción: adquiere usufructo por
prescripción del goce de la cosa.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
Antes de constituir el usufructo, debe hacerse constar en escritura publica
el estado del inmueble. Antes de proceder a su uso y goce, el usufructuario
debe dar una fianza, que el propietario tendrá derecho a tomar si se altera el
estado de conservación del inmueble.
El usufructuario debe conservar la sustancia del inmueble, reparando
aquellas zonas que se deterioran con el tiempo, sin derecho a exigir al
propietario pago alguno por esa reparación.
Puede además arrendar el usufructo o ceder el ejercicio de su derecho a
titulo oneroso o gratuito, pero no se altera la responsabilidad frente al
propietario, puede incluso mejorar la cosa y llevarse al finalizar el usufructo
las mejoras que pueda extraer.
EXTINCION DEL USUFRUCTO
o Por revocación: si el usufructuario
dio el usufructo en pago de una deuda
o Por muerte
o Por caducidad
o Por no uso
o Por confusión: cuando por diversas
causas, usufructuario y nudo propietario son la misma persona.
(4to de 9) DERECHO REAL USO Y
HABILITACION
Es un derecho real de uso y disfrute que consiste en servirse de la cosa
de otro, con el cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre los
frutos de un fundo ajeno. Si se refiere a una casa y a la utilidad de morar en
ella, se llama en este código derecho de habitación. No puedo sacar un lucro de
los usos para el que esta usándolo.
La constitución y la extinción del uso y habitación se rigen por los
principios del usufructo
(5to de 9) DERECHO REAL
SERVIDUMBRE
Servidumbre es el derecho real de uso y goce, perpetuo o temporario sobre
un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar del, o ejercer ciertos
derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de
sus derechos de propiedad.
Pueden ser de dos tipos:
o Reales: cuando
existe el derecho de una heredad sobre otra, para utilidad de la primera
·
Se
denomina Predio Dominante a aquel a cuyo beneficio se ha constituido el
mencionado Derecho Real de Servidumbre
·
Se
denomina Predio Sirviente a aquel sobre el cual se ha constituido se le ha
impostado el Derecho Real o Personal de servidumbre.
o Personales:
cuando se constituyen en utilidad de una persona cierta, sin depender de la
posesión de un inmueble y que finaliza con ella, ejemplo: pescar o cazar.
CLASIFICACION DE LAS SERVIDUMBRES
Pueden clasificarse como:
o Continuas: son
aquellas cuyo uso puede ser continuo sin que exista un hecho actual del hombre
(electroductos, vistas)
o Discontinuas:
requieren en hecho actual del hombre para ser ejercidas (paso – Transito)
o Aparentes o
Visibles: son las que se anuncian, u observan por signos exteriores (sacar agua
– tendido eléctrico)
o No Aparentes:
(tendido de acueducto bajo veredas)
o
Divisibles:
son aquellas que designan hechos susceptibles de división (explotación o
extracción de minerales)
o
Indivisibles
(transito, etc.)
o
Forzosa:
inexorablemente ese predio está afectado a la servidumbre (aperture de una
nueva calle)
o
Legal: es
la que se determina por disposición judicial
o
Administrativa:
cuando la disposición legal obliga al propietario a compartir su uso con la
administración pública o el público en general. (electroductos, entrada a un
museo)
o
Positiva o
de dejar hacer: es cuando se permite el ejercicio de la servidumbre (sacar
agua, transito, pesca)
o
Negativa,
de no hacer: impone la prohibición (visitas)
o
Principales:
son aquellas cuyas características la determinan como única respecto del objeto
sobre el cual se establece (servidumbre de transito o paso)
o
Accesorias:
son aquellas indispensables para poder ejercer la servidumbre principal(la
servidumbre de un acueducto necesita la servidumbre de paso para su posible
reparación)
CONTITUCION DE LA
SERVIDUMBRE
o Por contrato oneroso
o gratuito, traslativos de propiedad
o Por disposición de última
voluntad
o Por destino del padre
de familia
EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES
o Por caducidad de
lapsos de duración convenido
o Por prescripción
§ 10 años si la
servidumbre es personal
§ 20 años si es
real
o Por renuncia
o Por rescisión
o Por confusión:
cuando por diversas causas, usufructuario y nudo propietario son la misma
persona.
(6to de 9) DERECHO REAL HIPOTECA
La hipoteca es el
derecho real de garantía y uso sobre un bien inmueble, constituido en seguridad
de un crédito en dinero, que continúan en poder del deudor
EXTINCION DE LA HIPOTECA
o Por cancelación
de la hipoteca extinguiendo la obligación principal
o Si el acreedor
hace renuncia a sus derechos
o Si un inmueble
se destruye, la hipoteca subsiste sobre el suelo, y se extingue sobre lo
destruido
o Si el deudor y
acreedor se confunden con la misma persona
(7mo de 9) DERECHO REAL PRENDA
Es un derecho
real de garantía y de Uso sobre un bien mueble que continúan en poder del
deudor. Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación
cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o
un crédito en seguridad de la deuda
o
Prenda
simple: cosas que se entregan en garantía de un crédito, cosas muebles o deudas
activas,
o
Prenda
con registro: se establecen sobre cosas que posean titulo de dominio, el cual
se puede gravar en algún registro nacional, en el titulo de dominio se detallan
todas las características que puedan individualizar la cosa (numero de serie,
chasis)
EXTINCION DE LA
PRENDA
o Por cancelación
de la deuda
o Si es puesta
fuera de comercio, se consume
o Si el deudor y
acreedor se confunden con la misma persona
o Si el acreedor
no paga y se lo rematan
(8vo de 9) DERECHO REAL
ANTICRESIS
El Anticresis es
el derecho real de garantía y uso sobre cosa ajena. Concedido al acreedor por
el deudor o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble y
autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los
intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital o
sobre el capital solamente si no se deben intereses.
(9no de 9) DERECHO REAL
SUPERFICIE FORESTAL
Es un derecho
real de disfrute, autónomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso,
goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la
facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o
adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con
derecho real de garantía.
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