DERECHOS REALES
DERECHO
“Conjunto de normas de conductas humanas, obligatorias y conforme a la justicia”.
Puede clasificarse como:
· El derecho Natural: tiene sustento en la naturaleza misma del hombre; y tiende a un adecuado equilibrio en todos los aspectos de las relaciones humanas, por ejemplo: el pago de una deuda a una persona
· El derecho Positivo: surge del derecho natural, y rige todo principio e idea rectora de la organización social de los pueblos
El derecho positivo se divide en:
o Público: es cuando el estado establece su organización y reglamenta sus relaciones con las personas, se clasifica en
§ Constitucional: relación entre los poderes que divide el Estado
§ Administrativo: referido a la organización de la administración pública nacional, provincial y municipal
§ Penal: establece la legislación sobre los delitos
o Privado: cuando regula las relaciones entre las personas que componen un cuerpo social, se clasifica en:
§ Civil
§ Comercial: establece normas de relación entre lo que desarrollan actos de comercio
§ Laboral: es el que rige las relaciones surgidas del trabajo
§ Procesal civil, Comercial y Laboral: es el conjunto de normas de forma que hacen aplicable el derecho de fondo
§ Rural: regula las relaciones de vecindad rural, y cuestiones agropecuarias.
El derecho subjetivo es la facultad de exigir a una persona el cumplimiento de una conducta determinada. Por ejemplo: el derecho al cobro de una deuda.
Puede clasificarse como:
· Potestades: inherentes al derecho de familia
· Derechos personalísimos: inherentes a la personalidad
· Derechos patrimoniales: surgidos de la necesidad del hombre de satisfacer necesidades económicas susceptibles de apreciación monetaria.
o Objetos o cosas materiales: son objetos materiales susceptibles de valor
o Objetos o cosas inmateriales: objetos inmateriales susceptibles de valor
El conjunto de objetos materiales e inmateriales se llaman bienes constituye el patrimonio de una persona
Clasificación de las cosas:
1. Consideradas en sí mismas:
· Inmuebles: son las ancladas al piso, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin la intervención del hombre
· Muebles: son las que se pueden trasladar
o Fungibles: que pueden sustituirse unas por otras de la misma calidad y en igual cantidad, de no ser así se clasifican como No Fungibles.
o Consumibles: su existencia culmina cuando es consumido
o No consumibles: su existencia no culmina con el primer uso, aunque pueda deteriorarse con el paso del tiempo
o Divisibles: son cosas que, sin ser destruidas totalmente pueden ser divididas porciones reales.
o Indivisibles: su división es antieconómico en uso y aprovechamiento
o Principales: existen para sí y por sí mismas
o Accesorias: están adheridas o dependen de otras cosas
o Dentro del comercio: son cosas cuya enajenación no está prohibida
o Fuera del comercio: su enajenación está prohibida por ley
2. Consideradas con relación a las personas:
· Bienes públicos, son aquellos que están en poder del:
o Estado Nacional
o Provincial
o Municipalidades
· Bienes privados, son propiedad del
o Estado nacional, provincial y municipal, ejemplo minas, terrenos sin dueño, embarcaciones encalladas.
o Iglesias
o Particulares
o Aquello que nadie reclama
LOS DERECHOS REALES
Se divide en:
1. Derechos Reales: es el derecho de una persona respecto a una cosa, ejemplo la propiedad sobre un bien
2. Derechos Personales: es la relación entre personas, a través de un vinculo jurídico, mediante el cual una de ellas exige a la otra el cumplimiento de una obligación, ejemplo la Locación
3. Derechos intelectuales: propiedad de una obra intelectual, que pueden ser de invención artísticas, científicas, etc.
DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y PERSONALES
Derecho REAL, es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata:
o Hay un titular, una persona, y una cosa, que es el objeto
o Amparados o creados por leyes
o De beneficio inmediato, no hay un tercero que impida al titular ejercer su derecho sobre la cosa
o Alcance es absoluto, es susceptible de valor económico
Derecho PERSONAL:
o Son dos personas vinculados por una prestación
o Creado por las partes
o Beneficio mediato, el deudor debe cumplir su obligación en un cierto lapso
o Alcance es relativo, se ejercen contra personas indeterminadas.
ENUMERACION DE LOS DERECHOS REALES, (son 9)
1. El dominio
2. El condominio
3. El usufructo
4. El uso y la habitación
5. Las servidumbres activas
6. El derecho de hipoteca
7. La prenda
8. El anticresis
9. La superficie forestal
2. Derechos reales sobre cosa propia:
1. El dominio y
2. El condominio
3. Derechos reales sobre cosa ajena
1. El derecho de hipoteca
2. La prenda
3. El usufructo
4. Las servidumbres activas
5. El uso y la habitación
6. El anticresis
4. Derechos de garantía
1. El derecho de hipoteca
2. La prenda
3. El anticresis
5. Derechos reales de disfrute
1. El uso y la habitación
2. El usufructo
3. El dominio y
4. El condominio
5. Las servidumbres activas
6. La superficie forestal
ADQUISICION, TRASMISION Y PERDIDAD DE LOS DERECHOS REALES
Deben inscribirse en el registro de la propiedad inmueble, para oponer esos derechos frente a terceros.
POSECION Y TENENCIA
Posesión: Habrá posesión de la cosa cuando una persona, por si o por otros, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
Tenencia: el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es solo un tenedor de la cosa.
o Tenencia legitima: cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido conforme a dicho código
o Tenencia ilegitima: si se tiene sin título o con titulo nulo o adquirida de quien no tenía derecho para transmitirla.
(1ro de 9) DERECHO REAL “DOMINIO”
Se derecho real de uso propio y de disfrute, se clasifica como:
o Perfecto: que no tiene gravamen alguno hacia otras personas
o Imperfecto: el objeto está gravado a favor a un tercero, por ejemplo una prenda, la hipoteca, servidumbre).
El dominio es:
o Perpetuo; subsiste tanto tiempo como perdure la cosa y Absoluto: el titular tiene derecho real de usar, gozar alterar, cambiar su destino o destruirla.
Facultades Materiales, el titular posee los siguientes derechos
o Derecho de uso
o De goce: el titular percibe todos los frutos que pudiera producir la cosa
o Derecho de poseer
o Derecho de disponer: para cambiar la materialidad de la cosa alterando incluso su aspecto
Facultades Jurídicas
o Enajenarla o arrendarla parcial o totalmente,
o alquilarla a titulo oneroso o gratuito,
o gravarla con derechos reales de hipoteca, servidumbre, prenda.
Extensión del Dominio: La propiedad de una cosa comprende simultáneamente las de los accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos.
o Extensión referida al suelo: comprende la profundidad y el espacio aéreo en línea perpendicular.
Los tesoros son propiedad del dueño del terreno (si este lo descubre) o si lo descubre otro, de este y del dueño del terreno; las minas son bienes de la Nación, o de la Provincia; el dueño del terreno solo es propietario de la producción de naturaleza terrosa de ese suelo. En cuanto a la extensión vertical, nadie puede invadir un dominio ajeno.
Formas de adquirir el dominio:
o Por apropiación: cosas muebles sin dueño o abandonadas, las inmuebles nunca carecen de dueño son propiedad del estado
o Por especificación: creación de un nuevo objeto
o Por accesión: cuando se acrecienta a otra por adherencia natural o artificial, por ejemplo:
o Por aluvión, acrecienta la superficie del terreno por efectos de corrientes de agua
o Por Avulsión, se incrementa la superficie por fuerza súbita, siendo cosas que pueden adherirse al terreno, que por fue llevado por corrientes de agua, puede ser plantas arena tierra pero no cosas muebles como una bicicleta.
o Edificación y plantación: el propietario se convierte en dueño por aquello que planto o edifico en su terreno.
§ Edificacion, Siembra y Plantacion:
· En terreno propio con materiales ajenos: todo lo sembrado o edificado pasa a ser propiedad del dueño del terreno,
o si lo hizo de buena fe, debe pagar al propietario el valor correspondiente de sus materiales,
o si lo hizo con mala fe, debe pagar incluso indemnización por daños y prejuicios.
· En terreno ajeno con materiales propios: todo lo sembrado o edificado pasa a ser propiedad del dueño del terreno,
o si lo hizo de buena fe, el dueño del terreno puede quedarse con lo construido, pagando una indemnización al edificante
o si lo hizo con mala fe, el dueño del terreno puede exigir la demolición a costa del edificante
o en caso de existir mala fe entre las partes, se arreglara los derechos de ambos según lo que se dispone respecto del edificante de buena fe. Se considera mala fe por parte del propietario a la inacción de este, dejando que otro construya sin hacer algo para impedirlo.
· Invasión de terreno ajeno lindante
o si lo hizo de mala fe, el dueño del terreno puede exigir la demolición de lo construido, debiendo responder el que construyo por daños y prejuicios
o si lo hizo ambos obraron de buena fe o mala fe, el que invade debe pagar al dueño la franja de terreno ocupado
· Adjudición: dos terrenos lindantes o no se unen para formar una sola propiedad, pagándole al dueño de la cosa
o Por tradición: la entrega de una cosa hecha por el propietario al adquiriente
o Por percepción de frutos: cundo un elemento puede generar una cosa sin que dicho elemento vea alterada su sustancia
o Por sucesión: trasmisión de derecho propio a otra persona, esto tiene lugar si fallece el propietario de la cosa
o Por prescripción: adquirir un derecho por mero transcurso del tiempo
EXTINCION DEL DOMINIO
o Si se destruye o se consume totalmente
o Si sale del comercio
o Por ley: si a titulo de prescripción, accesión o transformación se atribuye a una persona la propiedad de una cosa perteneciente a otra
o Por abandono
o Por enajenamiento
o Por trasmisión judicial
o Expropiación
o Sentencia judicial
o Restitución de la cosa
o Por alzamiento de animales domésticos: si este se escapa y no vuelve.
RESTRICCIONES AL DOMINIO
Son restricciones impuestas por el estado para regular las actividades del privado en beneficio del bien común:
o Restricciones Legales: dispuestas por el código civil
o Restricciones Administrativas: dispuestas por reglamentos municipales, códigos de planeamiento y edificación, etc.
(2do de 9) DERECHO REAL CONDOMINIO
Es un Derecho Real de uso y de goce, donde hay más de un propietario, ya sean personas físicas como jurídicas de una cosa mueble o inmueble que no se puede dividir.
“derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble”
El condominio se constituye por:
o Contrato: por escritura publica
o Por pactos de última voluntad: testamento
o Por los casos que la ley designe: bienes gananciales, propiedad horizontal, medianería
Tipos de condominio
o Condominio sin indivisión forzosa o normal: la cosa esta sujeta a voluntad de cualquier copropietario que en cualquier momento puede exigir su partición, con lo cual se extingue el condominio sobre la misma
o Condominio con indivisión forzosa: cuando una cosa esta afectada al uso común, y ninguno de los propietarios podría pedir la división, dado que si asi fuera, la cosa perdería su sustancia, por ejemplo:
o Pasillos, callejones, canalizaciones de desagüe. Sobre estas cosas, debe existir condominio, dado que si fueran propiedad exclusiva de un copropietario, estaríamos ante el caso de servidumbre.
o Paredes, muros, cercos, medianeras y posos
EXTINCION DEL CONDOMINIO
o En forma absoluta
o Si se destruye o se consume totalmente
o Si sale del comercio
o En forma relativa
o Si es abandonada por los condóminos
o Es enajenada por los condóminos
o Se pierde por trasmisión judicial
o Se pierde por prescripción, accesión o transformación
(3ro de 9) DERECHO REAL USUFRUCTO
El usufructo es el derecho real de uso y goce de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.
o Usufructo perfecto: uso y goce de una cosa sin alterar su sustancia, aunque pueda deteriorarse por el transcurso del tiempo o uso del mismo, se deberá devolver la cosa a su propietario en buen estado
o Usufructo imperfecto o cuasiusufructo: se establece para cosas que serian inútiles para el usufructuario si no las consumiese o cambiase de estado (cereales)
CONSTITUCION DEL USUFRUCTO
o Por contrato gratuito u oneroso
o Por actos de voluntad: lega el goce de una cosa y reserva la propiedad a sus herederos
o Por ley: establece los bienes de los hijos menores a favor de sus padres, en “patria potestad” y en el titulo “del matrimonio” referido al conyugue
o Por prescripción: adquiere usufructo por prescripción del goce de la cosa.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
Antes de constituir el usufructo, debe hacerse constar en escritura publica el estado del inmueble. Antes de proceder a su uso y goce, el usufructuario debe dar una fianza, que el propietario tendrá derecho a tomar si se altera el estado de conservación del inmueble.
El usufructuario debe conservar la sustancia del inmueble, reparando aquellas zonas que se deterioran con el tiempo, sin derecho a exigir al propietario pago alguno por esa reparación.
Puede además arrendar el usufructo o ceder el ejercicio de su derecho a titulo oneroso o gratuito, pero no se altera la responsabilidad frente al propietario, puede incluso mejorar la cosa y llevarse al finalizar el usufructo las mejoras que pueda extraer.
EXTINCION DEL USUFRUCTO
o Por revocación: si el usufructuario dio el usufructo en pago de una deuda
o Por muerte
o Por caducidad
o Por no uso
o Por confusión: cuando por diversas causas, usufructuario y nudo propietario son la misma persona.
(4to de 9) DERECHO REAL USO Y HABILITACION
Es un derecho real de uso y disfrute que consiste en servirse de la cosa de otro, con el cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno. Si se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama en este código derecho de habitación. No puedo sacar un lucro de los usos para el que esta usándolo.
La constitución y la extinción del uso y habitación se rigen por los principios del usufructo
(5to de 9) DERECHO REAL SERVIDUMBRE
Servidumbre es el derecho real de uso y goce, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar del, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Pueden ser de dos tipos:
o Reales: cuando existe el derecho de una heredad sobre otra, para utilidad de la primera
· Se denomina Predio Dominante a aquel a cuyo beneficio se ha constituido el mencionado Derecho Real de Servidumbre
· Se denomina Predio Sirviente a aquel sobre el cual se ha constituido se le ha impostado el Derecho Real o Personal de servidumbre.
o Personales: cuando se constituyen en utilidad de una persona cierta, sin depender de la posesión de un inmueble y que finaliza con ella, ejemplo: pescar o cazar.
CLASIFICACION DE LAS SERVIDUMBRES
Pueden clasificarse como:
o Continuas: son aquellas cuyo uso puede ser continuo sin que exista un hecho actual del hombre (electroductos, vistas)
o Discontinuas: requieren en hecho actual del hombre para ser ejercidas (paso – Transito)
o Aparentes o Visibles: son las que se anuncian, u observan por signos exteriores (sacar agua – tendido eléctrico)
o No Aparentes: (tendido de acueducto bajo veredas)
o Divisibles: son aquellas que designan hechos susceptibles de división (explotación o extracción de minerales)
o Indivisibles (transito, etc.)
o Forzosa: inexorablemente ese predio está afectado a la servidumbre (aperture de una nueva calle)
o Legal: es la que se determina por disposición judicial
o Administrativa: cuando la disposición legal obliga al propietario a compartir su uso con la administración pública o el público en general. (electroductos, entrada a un museo)
o Positiva o de dejar hacer: es cuando se permite el ejercicio de la servidumbre (sacar agua, transito, pesca)
o Negativa, de no hacer: impone la prohibición (visitas)
o Principales: son aquellas cuyas características la determinan como única respecto del objeto sobre el cual se establece (servidumbre de transito o paso)
o Accesorias: son aquellas indispensables para poder ejercer la servidumbre principal(la servidumbre de un acueducto necesita la servidumbre de paso para su posible reparación)
CONTITUCION DE LA SERVIDUMBRE
o Por contrato oneroso o gratuito, traslativos de propiedad
o Por disposición de última voluntad
o Por destino del padre de familia
EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES
o Por caducidad de lapsos de duración convenido
o Por prescripción
§ 10 años si la servidumbre es personal
§ 20 años si es real
o Por renuncia
o Por rescisión
o Por confusión: cuando por diversas causas, usufructuario y nudo propietario son la misma persona.
(6to de 9) DERECHO REAL HIPOTECA
La hipoteca es el derecho real de garantía y uso sobre un bien inmueble, constituido en seguridad de un crédito en dinero, que continúan en poder del deudor
EXTINCION DE LA HIPOTECA
o Por cancelación de la hipoteca extinguiendo la obligación principal
o Si el acreedor hace renuncia a sus derechos
o Si un inmueble se destruye, la hipoteca subsiste sobre el suelo, y se extingue sobre lo destruido
o Si el deudor y acreedor se confunden con la misma persona
(7mo de 9) DERECHO REAL PRENDA
Es un derecho real de garantía y de Uso sobre un bien mueble que continúan en poder del deudor. Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda
o Prenda simple: cosas que se entregan en garantía de un crédito, cosas muebles o deudas activas,
o Prenda con registro: se establecen sobre cosas que posean titulo de dominio, el cual se puede gravar en algún registro nacional, en el titulo de dominio se detallan todas las características que puedan individualizar la cosa (numero de serie, chasis)
EXTINCION DE LA PRENDA
o Por cancelación de la deuda
o Si es puesta fuera de comercio, se consume
o Si el deudor y acreedor se confunden con la misma persona
o Si el acreedor no paga y se lo rematan
(8vo de 9) DERECHO REAL ANTICRESIS
El Anticresis es el derecho real de garantía y uso sobre cosa ajena. Concedido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital o sobre el capital solamente si no se deben intereses.
(9no de 9) DERECHO REAL SUPERFICIE FORESTAL
Es un derecho real de disfrute, autónomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía.
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